Τι είναι ΒΙΟΠΑ;
Τα ΒΙΟΠΑ σύμφωνα με το Ν2545/97 είναι εδαφική έκταση, κατάλληλα οργανωμένη και εξοπλισμένη με τα έργα υποδομής, τα οποία είναι απαραίτητα για τη σωστή εγκατάσταση και λειτουργία σύγχρονων βιομηχανικών-βιοτεχνικών μονάδων. (http://www.ggb.gr/licensing/html/bipe-biopa.html)
Η ολοκλήρωση των διαδικασιών της Πολεοδομικής Μελέτης, της Πράξης Εφαρμογής και η υλοποίηση των έργων υποδομής του ΒΙΟΠΑ βεβαιώνεται από διαπιστωτική απόφαση που εκδίδεται από το Υπουργείο Ανάπτυξης ( άρθρο 6 του Ν.2545/97), που έχει και την έννοια της άδειας λειτουργίας.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ΒΙΟΠΑ και Βιομηχανικής Ζώνης;
Τα ΒΙΟΠΑ είναι βιομηχανικές περιοχές εντός σχεδίου, έχουν ενταχθεί στο Ν.2545/97 και τα οικόπεδα δεν οφείλουν εισφορά σε γη και σε χρήμα.
Διαθέτουν ολοκληρωμένα έργα υποδομής γιατί ελέγχονται και παραλαμβάνονται από το Υπουργείο Ανάπτυξης.
Τα οικόπεδα έχουν σαφείς, ξεκάθαρες και οριστικές διαστάσεις.
Ο Συντελεστής Κάλυψης στο ΒΙΟΠΑ Κερατέας είναι ΣΚ=65% για οποιοδήποτε είδος κτιρίου (σκελετός από οπλισμένο σκυρόδεμα ή από μεταλλική κατασκευή) και ο Συντελεστής Δόμησης ΣΔ=1,40.
Οι περιοχές Βιομηχανικής Ζώνης είναι βιομηχανικές περιοχές εκτός σχεδίου και έχουν διαφορετικούς όρους δόμησης (ο Συντελεστής Κάλυψης είναι ΣΚ=30% για κτίριο με σκελετό από οπλισμένο σκυρόδεμα και ΣΚ=40% για κτίριο με σκελετό από μεταλλική κατασκευή και ο Συντελεστής Δόμησης ΣΔ=0,9).
Εάν κάποτε οι περιοχές της Βιομηχανικής Ζώνης ενταχθούν στο σχέδιο πόλης και γίνουν ΒΙΟΠΑ-ΒΙΠΕ, με τον ισχύοντα Ν.2545/97, τα οικόπεδα θα υποχρεωθούν σε 30% εισφορά σε γη και 10% εισφορά σε χρήμα. Εάν όμως, ενταχθούν με το Ν.2300/95 η εισφορά σε γη κλιμακώνεται μέχρι και 40% και η εισφορά σε χρήμα κλιμακώνεται μέχρι 25%.
Στα ΒΙΟΠΑ που εντάσσονται με το Ν.2300/95, σχεδόν πάντοτε η ολοκλήρωση των έργων καθυστερεί.
Αιτία της καθυστέρησης είναι πως μετά την Πράξη Εφαρμογής πρέπει ο Δήμος να εισπράξει την εισφορά σε χρήμα από τους ιδιοκτήτες προκειμένου να προχωρήσει στα προγραμματισμένα έργα υποδομής (Κηφισιά, Μαρκόπουλο, Μέγαρα κλπ).
Τι προνόμια έχει μία επιχείρηση που εγκαθίσταται στο ΒΙΟΠΑ αντί σε Βιομηχανική Ζώνη;
Το Υπουργείο Ανάπτυξης έχει δημιουργήσει κίνητρα ώστε οι επιχειρήσεις να εγκαθίστανται σε ΒΙΟΠΑ. Σύμφωνα με τον Αναπτυξιακό Νόμο 3299/04 παρέχεται επιπλέον ποσοστό επιχορήγησης στις περιοχές Β΄, έως και 10% για επενδυτικά σχέδια εντός ΒΙΟΠΑ.
Ο Αναπτυξιακός Νόμος κατατάσσει όλες τις επενδύσεις στο Νομό Αττικής στην περιοχή Α΄ πλην των επενδύσεων σε Β.Ε.ΠΕ. - ΒΙΟΠΑ που υπάγονται στην περιοχή Β΄ και είναι ευνοϊκότερη από άποψη κινήτρων περιοχή (άρθρο 2 §1 και άρθρο 4 §1 του Ν.3299/2004).
Λόγω των σαφών όρων δόμησης πού δεν προϋποθέτουν για την ισχύ τους ειδικές μελέτες και εγκρίσεις, η διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής άδειας είναι πολύ απλούστερη και απαιτεί ελάχιστο χρόνο σε σύγκριση με την αντίστοιχη βιοτεχνικού κτιρίου σε εκτός σχεδίου περιοχή.
Δεν απαιτούνται άδειες εγκατάστασης και επέκτασης αλλά μόνο άδεια λειτουργίας, με αποτέλεσμα την οικονομία σε χρόνο και χρήμα.
Τέλος δεν απαιτούνται εγκρίσεις Δασαρχείου πού πέραν των μεγάλων καθυστερήσεων, συχνά δημιουργούν ανυπέρβλητα εμπόδια τόσο στις μεταβιβάσεις εκτάσεων εκτός σχεδίου όσο και στην διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας.
Τι πλεονεκτήματα έχει μία επιχείρηση που εγκαθίσταται στο ΒΙΟΠΑ Κερατέας;
-Ευρίσκεται επί της χάραξης της επέκτασης της Αττικής Οδού.
-Απέχει ελάχιστα από το λιμάνι του Λαυρίου που σύμφωνα με τους προγραμματισμούς θα είναι σπουδαίος θαλάσσιος κόμβος.
-Η επιχείρηση που εγκαθίσταται στο ΒΙΟΠΑ Κερατέας έχει τη δυνατότητα να συνδεθεί αμέσως με όλα τα δίκτυα Κοινής Ωφελείας (ΔΕΗ, ΟΤΕ, ύδρευση, αποχέτευση κλπ), δεδομένου ότι όλοι οι δρόμοι είναι διανοιγμένοι.
-Τα έργα υποδομής είναι ολοκληρωμένα, η επιχείρηση λειτουργεί σε καθεστώς πλήρους νομιμότητας, δεδομένου της ύπαρξης βιολογικού καθαρισμού.
-Υπάρχουν όλες οι περιβαλλοντικές εγκρίσεις για όλη την περιοχή του ΒΙΟΠΑ
-Οι τίτλοι ιδιοκτησίας είναι σε απόλυτη τάξη ,χωρίς χρησικτησίες, αμφισβητήσεις κινδύνους διεκδικήσεων και άλλα νομικά θέματα πού μπορούν να δημιουργήσουν σοβαρά προβλήματα στις δανειοδοτήσεις αλλά και στους τίτλους των ακινήτων
Ποιος μπορεί να εγκατασταθεί στο ΒΙΟΠΑ Κερατέας;
Στο ΒΙΟΠΑ μπορούν με βάση το Ν. 2565/1997 να εγκατασταθούν κάθε είδους βιομηχανικές –βιοτεχνικές επιχειρήσεις χαμηλής όχλησης όπως αυτές καθορίζονται στην ΚΥΑ 13727/724 (ΦΕΚ1087Β΄- 5/8/2003).
Ακόμη μπορούν να μετεγκατασταθούν επιχειρήσεις μέσης όχλησης, όταν αυτές διαθέτουν σε ισχύ άδεια λειτουργίας εντός Αττικής.
Δεδομένου ότι τα μικρότερα οικόπεδα έχουν έκταση 2.000 μ2 και δυνατότητα δόμησης 2.800 μ2 εκ των οποίων 1.300 μ2 στο ισόγειο, μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων. Για κάλυψη αναγκών μικρότερης κλίμακας , είναι δυνατόν να αγοράσουν κάποιο οικόπεδο και να οικοδομήσουν τις απαιτούμενες εγκαταστάσεις τους, περισσότεροι από ένας επαγγελματίες με νομικά κατοχυρωμένες ιδιοκτησίες ανάλογα με τις επιθυμίες τους.
Σε ποιο στάδιο βρίσκονται τα έργα υποδομής;
Έχουν πλήρως ολοκληρωθεί όπως βεβαιώνεται από τη με αρ.Φ/Α.7/14133/1047 (1335/8-7-2008 ΦΕΚ Β΄) διαπιστωτική απόφαση του ΥΠ.ΑΝ.
Το ΒΙΟΠΑ διαθέτει σύγχρονο ασφαλτοστρωμένο οδικό δίκτυο, δίκτυο ομβρίων, δίκτυο ύδρευσης, δίκτυο αποχέτευσης και βιολογικό καθαρισμό. Επίσης διαθέτει εκτεταμένους χώρους πρασίνου.
Η ΔΕΗ ήδη παρέχει υπηρεσίες. Επιπροσθέτως έχει ήδη αγοράσει οικόπεδο εντός του ΒΙΟΠΑ Κερατέας προκειμένου να εγκαταστήσει υποσταθμό για τις μελλοντικές ενεργειακές ανάγκες όχι μόνο του ΒΙΟΠΑ αλλά και της Ανατολικής Αττικής.
Ο ΟΤΕ ήδη παρέχει υπηρεσίες με το υπάρχον δίκτυο και προχωρά σε σύνδεση κατόπιν αιτήσεως του ενδιαφερομένου. Ταυτόχρονα δραστηριοποιούνται και ιδιωτικές τηλεπικοινωνιακές εταιρείες (HOL κλπ).
Ποιοι είναι οι όροι δόμησης στο ΒΙΟΠΑ Κερατέας;
Η αρτιότητα ενός οικοπέδου είναι 2.000 τ.μ.
Ο Συντελεστής Κάλυψης 65%.
Ο Συντελεστής Δόμησης 1,4
Δηλαδή σε ένα οικόπεδο 2.000 τ.μ. μπορεί κάποιος
να καλύψει στο ισόγειο κατά μέγιστο 2.000 τ.μ. Χ 65% = 1.300 τ.μ.
και σε ορόφους 2.000 X 1,4 = 2.800 τ.μ.
Δηλαδή η δόμηση σε ορόφους είναι:
Ισόγειο 1.300 τ.μ
Α΄ όροφος 1.300 τ.μ
Β’ όροφος 200 τ.μ
Συνολική δόμηση: 2.800 τ.μ
Ή
Ισόγειο 933,33 τ.μ
Α΄ όροφος 933.33 τ.μ
Β’ όροφος 933.33 τ.μ
Συνολική δόμηση: 2.800 τ.μ
Επί πλέον αυτών μπορεί να κατασκευαστεί υπόγειο 2.000 τ.μ. Χ 65% = 1.300 τ.μ.
Πώς θα συγκρίνω τις τιμές οικοπέδου εντός του ΒΙΟΠΑ Κερατέας
με οικόπεδο εντός Βιομηχανικής Περιοχής;
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1
Στο ΒΙΟΠΑ ΚΕΡΑΤΕΑΣ
Για οικόπεδο 2000τ.μ
Με τιμή πώλησης 360€/τμ και. με
κάλυψη Κ=2.000Χ65%=1.300τμ και
δόμηση Δ=2.000Χ1,4=2.800τμ
Αξία οικοπέδου 2,000Χ360=720,000€
1.Για να έχω την ίδια κάλυψη εντός Βιομηχανικής Περιοχής
Α) για μεταλλικό κτίριο (που έχει ΣΚ=40% ΣΔ=0,9) θέλω οικόπεδο
1300: 0,4=3.250τμ
Άρα 720,000:3,250= 221€/τμ είναι η ισοδύναμη τιμή σε βιομηχανική περιοχή
Β) για κτίριο από οπλισμένο σκυρόδεμα (που έχει ΣΚ=30% ΣΔ=0,9) θέλω οικόπεδο
1300: 0,3=4.333,33τμ
Άρα 720,000: 4.333,33= 166€/τμ είναι η ισοδύναμη τιμή σε βιομηχανική περιοχή
2. Για να έχω την ίδια δόμηση εντός Βιομηχανικής Περιοχής οποιοδήποτε κτίριο (που έχει ΣΔ=0,9) θέλω οικόπεδο
2.800: 0,9=3.111τμ
Άρα 720,000:3,111= 231€/τμ είναι η ισοδύναμη τιμή σε βιομηχανική περιοχή
Δηλαδή μία συγκρίσιμη τιμή στη Βιομηχανική Περιοχή είναι γύρω στα 220€/τμ προκειμένου το οικόπεδα να αποδίδουν την ίδια εκμετάλλευση.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2
Σύγκριση δαπάνης με κριτήριο την κάλυψη (ισόγειο)
Έστω ότι μία επιχείρηση θέλει κάλυψη 1.500τμ
Σημειώνουμε ότι:
Δεν έχει ληφθεί υπ΄ όψιν η ανάγκη πρόσθετων εξόδων για την κατασκευή δρόμων, βόθρου κλπ.
Δεν έχει ληφθεί υπ΄ όψιν η εισφορά σε γη και χρήμα εάν και όταν η βιομηχανική περιοχή ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως.
Πόσες βιοτεχνίες είναι εγκατεστημένες σήμερα στο ΒΙΟΠΑ Κερατέας;
Δεδομένου ότι το ΒΙΟΠΑ Κερατέας ολοκληρώθηκε πρόσφατα, μέχρι το Αύγουστο του 2009, έχουν εγκατασταθεί:
22 επιχειρήσεις.
7 επιχειρήσεις βρίσκονται στο στάδιο ανέγερσης – εγκατάστασης.
6 επιχειρήσεις βρίσκονται στο στάδιο της έκδοσης οικοδομικής άδειας. |
